松下尚士
- 2022年8月13日
- 読了時間: 4分

無くならない囲い込み。仕組化した最新の囲い込みとは！？

多くの方が聞いたことがある「囲い込み」。

でも実際の内容を把握している方は非常に少ない。そこで今起きている囲い込みをお伝えしていきます。

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0.1 囲い込みとは！？
0.2 囲い込みの犠牲者は！？
0.3 囲い込みの最新方法
0.4 まとめ

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囲い込みとは！？

売主様から専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却依頼された物件を、意図的に他の不動産会社に紹介や契約させないことをいいます。

よくある実例。

①物件を内覧したいとのお問い合わせに、「申込済」または「売主様が忙しくて」との理由でご内覧出来ない

②売主様の希望価格、希望内容で購入者より、自社の内容が悪い購入者を優先する事がある

１番多い事例が、ご内覧が出来ない事、自社でガッチリと物件を掴んで放さないことを、「囲い込み」と呼ばれます。

囲い込みの犠牲者は！？

囲い込みで犠牲者になるのは、物件の所有者、売主様のみです。

仲介会社にとって、【物件が安く売れる、売れるまで時間がかかる事】は全くダメージとなりません。仲介会社にとって最も大事なのは【両手取引】に出来るかどうかです。

５０００万円の物件が【両手取引】で売れた場合※仲介手数料は成約価格×３％

売主様から仲介会社にお支払いする仲介手数料：１５０万円

買主様から仲介会社にお支払いする仲介手数料：１５０万円

【両手取引】した場合は、売主様・買主様から仲介手数料を合計３００万円の売上になる。

一つの物件で売上が１５０万円か３００万円かでは大きく異なる。仲介会社に勤めている多くの営業マンは会社員の為、月々かかる販促費用などは営業評価に全く関係はない。売上が高くとれるか取れないかである。

囲い込みの最新方法

今でも他社への嫌がらせで物件をご紹介、ご内覧させない方法が続いているが、近年最も悪質化されている行為は下記の内容である。

まず大事な事は、媒介方法は３パターン。

・専属専任媒介契約

・専任媒介契約

・一般媒介契約

専属専任媒介契約は、媒介契約締結日から５営業日で他社がご案内出来る様公開しないといけない。

専任媒介契約は、媒介契約締結日から７営業日で他社がご案内出来る様公開しないといけない。

それに対して、一般媒介契約のみ他社からご案内出来る様公開するかしないかは選択出来る。今この選択を提案している仲介会社が非常に多く、物件の囲い込みが行われている。

一般媒介契約の最大のメリットは、仲介会社が自社のみのご案内物件に出来る事。これのみであり、売主様のメリットはなにもない。

実際に一般媒介契約にし仲介会社がどういう事を行っているか実例をご紹介すると。

不動産流通機構（通称：レインズ）には公開されていない為、ポータルサイトからお問い合わせすると、

①他社からのお問い合わせには、全て『紹介不可』と回答

②買いたいお客様がいると伝えても『紹介不可』と回答

なぜこのような回答をするのか！？

高く売りたいわけではなく、【両手取引】したいから。それのみである。

まとめ

本当に大事な事は担当者は『営業マン』である事。

売主様の為にしたい、〇〇の為にと言っても結果売上がメインである。

それを短期間で本当に信用、信頼出来るか判断するのは非常に難しい。

ただ、一般媒介契約を提案してくる仲介会社は疑う事。また必ず下記内容は確認する事をオススメ。ご自身の財産を守れるのは自分達でしかない。

決して査定価格が高いから、大手だからとといい信頼する事はしない。査定価格を高く伝え物件を預かり”とりあえず”掲載する、囲い込みをメインで行っているのは大手だからである。

①媒介業務報告をどう行うのか（他社からのお問い合わせなど）

②他社からの広告掲載のお問い合わせについて

③囲い込みについてどう回答するか

【執筆・監修】

RISOREAL（リソリアル）の創業者兼CEO 松下　尚士。工務店、不動産仲介会社、設計事務所を経て独立。トラブル、優良な取引を目指し日々奮闘中。これまで不動産エージェントとし、６００件以上、請負契約・施工会社の紹介として３００件以上の実績をもつ。現在はInstagram・TikTokを毎日更新中。